四維共治是破解高層小區管理的時代密碼

        大眾新聞報社眾鳴新聞特約記者 袁孝衝

       高層住宅小區，是城市發展的立體坐標，承載著萬千家庭的煙火日常，卻也因人口密度高、利益交織複雜，成為城市治理中一塊難啃的 “硬骨頭”。業主素質參差引發的公共秩序亂象、開發商設計與質量埋下的隱患、物業公司服務缺位導致的矛盾、社區與政府支持不足形成的治理短板，如同四座大山，橫亙在高層小區管理提質增效的道路之上。唯有以業主為魂、地產為基、物業為脈、社區與政府為翼，構建四維共治的新格局，方能破解管理困局，讓高層小區真正成為宜居宜業的幸福港灣。

       業主是小區的靈魂，其素質高低直接決定著小區治理的成色。現實中，部分業主公共意識淡薄，將個人便利淩駕於集體利益之上，譬如，電瓶車亂停樓道堵塞消防通道，飛線充電如同懸在頭頂的 “炸彈”，更有甚者在物業勸阻時惡語相向、拳腳相加，殊不知此舉已觸碰《刑法》中危害公共安全罪的紅線，一旦引發火災，輕則財產受損，重則身陷囹圄。還有些業主因無地下車位，便駕車封堵小區大門，無視《治安管理處罰法》對公共場所秩序的規定，讓鄰裏出行陷入困境；在小區改善方案投票時，或囿於個人私利堅決反對，或煽風點火挑動對立，亦有業主盲目跟風、缺乏主見，讓合理的改造計劃胎死腹中。

       破解此弊，需以 “教化” 為抓手，提升業主素養。可依托小區公告欄、業主微信群搭建 “法治課堂”，邀請民警、律師定期開展普法講座，用真實案例剖析電瓶車違規停放、堵塞大門等行為的法律後果，讓法治意識深入人心；同時成立 “業主議事會”，推選有公信力、有責任感的業主代表，引導居民在議事協商中學會換位思考。更可開展 “文明家庭”“最美鄰居” 評選，用榜樣的力量涵養崇德向善的小區風尚，讓 “人人為我，我為人人” 的理念在鄰裏間傳遞，讓業主從 “旁觀者” 變為 “參與者”，從 “利己者” 變為 “共治者”。

       地產開發商是小區的 “孕育者”，其設計的科學性與工程質量的可靠性，是高層小區長效管理的基石。如今不少高層小區交付即維權，根源便在於開發商前期規劃的短視與建設過程的敷衍。例如，有的小區為追求容積率，壓縮綠化空間與公共活動區域，導致居民休閑無地；有的戶型設計不合理，采光通風受阻，鄰裏因牆體隔音差糾紛不斷；更有甚者在建築材料上以次充好，屋頂漏水、牆體開裂、管道堵塞等問題頻發，不僅讓業主生活苦不堪言，更給後續物業維修帶來巨大壓力。據媒體消息，某省會城市一高層小區，因開發商未按設計標準建設消防管網，入住三年後消防設施形同虛設，每逢消防檢查都需臨時整改，業主與物業為此爭執不休，最終隻能通過法律途徑維權，耗時兩年才得以解決。

       要築牢地產這一 “根基”，需以 “監管” 為尺，規範開發商的建設行為。政府住建部門應強化事前審批與事中監管，在項目規劃階段嚴格審核容積率、公共配套設施等指標，確保綠化麵積、活動空間、消防通道等符合國家標準；在施工過程中引入第三方監理機構，對建築材料、施工工藝進行全程監督，建立質量追溯體係，一旦發現問題，立即責令整改並依法追責。同時推行 “交房即交證” 製度，將工程質量與產權辦理掛鉤，倒逼開發商重視建設質量；設立 “質量保證金”，在房屋交付後預留一定期限，若出現質量問題，優先從保證金中支取維修費用，切實保障業主權益，讓小區從 “出生” 起就擁有健康的 “體魄”。

       物業公司是小區的 “血管”，其責任心與服務質量，直接關係到小區的 “新陳代謝”。當前不少物業公司存在 “重收費、輕服務” 的亂象：保潔人員清掃不及時，垃圾堆積滋生蚊蟲；維修人員響應遲緩，業主家中漏水多日無人處理；安保人員擅離職守，外來人員隨意出入，小區盜竊事件時有發生。更有物業公司未按規定公示收支明細，業主繳納的物業費去向不明，引發信任危機。據說，某城市有一高層小區，物業公司因服務不到位被業主集體投訴，卻拒不整改，反而通過斷水斷電逼迫業主繳納物業費，最終導致矛盾激化，小區陷入長達半年的管理真空。

       要激活物業這一 “血脈”，需以 “規範” 為綱，提升物業服務水平。首先應建立物業準入與退出機製，通過公開招標選擇資質過硬、信譽良好的物業公司，明確服務標準與收費標準，簽訂詳細的服務合同；其次推行 “業主評價” 製度，每季度由業主對物業公司的服務進行打分，評價結果與物業費掛鉤，分數過低則責令整改，整改無效則啟動更換程序；同時要求物業公司定期公示收支情況，接受業主監督，確保物業費 “取之於民、用之於民”。此外，可推動物業公司與社區、業主委員會建立聯動機製，針對小區管理中的難點問題共同協商解決，比如針對老年人推車下地下室充電不便的問題，聯合加裝地麵充電車棚；針對兒童托管難的問題，開設 “四點半課堂”，讓物業服務真正貼近業主需求，成為小區治理的 “助推器”。

       社區與政府是小區管理的 “護航者”，其政策支持與積極參與，是高層小區治理的堅強後盾。現實中，部分社區對小區管理缺乏有效指導，麵對業主與物業的矛盾時往往 “和稀泥”，未能及時化解糾紛；政府部門之間也存在權責交叉、推諉扯皮的現象，例如小區周邊交通擁堵問題，交管部門與城管部門各有職責，卻未能形成合力解決；此外，針對高層小區的專項政策不足，如高層小區加裝地麵車棚的補貼政策、消防設施改造的資金支持等不到位，讓許多改善計劃難以落地。

       要撐起社區與政府這一 “羽翼”，需以 “協同” 為要，強化治理效能。社區應主動擔當 “橋梁” 角色，建立 “小區議事廳”，定期組織業主、物業、開發商召開聯席會議，及時調解矛盾糾紛；同時組建 “社區網格員” 隊伍，深入小區了解居民需求，協助解決日常問題，譬如，幫助獨居老人繳納水電費、協調鄰裏矛盾等。政府部門應出台針對性政策，加大對高層小區的支持力度，如提高小區加裝電梯、搭建車棚等的補貼比例、設立消防設施改造專項基金、優化停車位規劃等；此外，建立 “多部門聯動” 機製，針對小區周邊交通、環境、治安等問題，定期開展聯合執法行動，形成治理合力。更可利用數字化手段，搭建 “智慧社區” 平台，整合社區服務、物業報修、政府政務等功能，讓業主足不出戶就能辦理業務，提升治理效率，讓社區與政府的支持如同 “美容劑” 與 “營養劑”，讓高層小區管理煥發新的活力。

       “大廈之成，非一木之材；大海之闊，非一流之歸。” 高層小區管理是一項係統工程，需業主、地產、物業、社區和政府四方同心同向、同頻共振。以業主素養為魂，築牢治理根基；以地產質量為基，夯實發展底氣；以物業服務為脈，激活內生動力；以社區與政府為翼，強化外部支撐。唯有如此，方能破解高層小區管理的痛點難點，讓每一棟高樓都充滿溫度，讓每一位居民都收獲幸福。